东南亚各地房产投资解析

  说到海外房产，大多数人想到的是美澳加，但如今也越来越多的人将目光放到离中国不远的东南亚地区，例如亚洲“四小龙”之一的新加坡，“四小虎”的马来西亚，泰国，印尼，菲律宾，越南，柬埔寨等国，那么这些国家又是如何吸引投资者的眼光，投资者又应该如何选择呢？

马来西亚

        作为“四小虎”之一，加上马来西亚拥有良好的教育资源，来自世界各地的留学生是居住在当地各大城市的主要人群之一，“以房养学”逐渐成为一种流行趋势，相当多的留学生在海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用，马来西亚的“第二家园计划”也是吸引大批购房者的原因之一，此项计划主要针对想要在海外养老的人群，申请人将获得10年期限的签证，到期后马来西亚政府也保证永久续期。但申请较为严格，龄低于50岁的外国人，他们的储蓄户头/来往户头/定期存款必须至少有50万令吉。年龄50岁以上的外国人，则至少须有35万令吉。

     外国人在马来西亚可自由购买公寓，别墅等，需要注意的是购买房产的最低门槛是100万令吉，房产持有税5%以上，且须缴纳15％额外印花税，有永久产权和99年产权，永久产权贵，再者，由于石油是马来西亚外汇收入的一半，易受国际市场影响，尤其近两年，汇率跌的很厉害，汇率不稳投资风险较大。加上近年来排华事件屡屡发生，一个满是穆斯林的国家是否适合我们养老呢？

泰国

       同样作为“四小虎”之一，泰国却是一个从不排华的国家，且物价便宜（马来西亚可是比泰国普遍贵20%），小编相信不少来过泰国买买买的购物团也是心里有数。不仅如此，泰国舒适的气候，高质量的旅游资源也是吸引大批游客的原因之一，例如芭提雅每年接待入境游客1200万人次，旅游淡旺季并不明显，这也是芭提雅8%-10%租金回报的原因之一。

       我们来看看泰国的购房政策，泰国是土地私有制，这也是为什么泰国有些地方房屋密度较大的原因，最关键的是，泰国是世界上唯一不收房产税还是永久产权的国家，相信比起其他国家高额的房产税，泰国显得无比亲切有木有？泰国房产价格低，投资回报高这是吸引大批投资客的原因之一，精装修，完备的配套设施更是锦上添花，对购买的泰国房产数量也没有限制。

       值得注意的是，泰国法律规定不允许购买土地，需要以租赁或注册泰国公司的方式来持有土地。

新加坡

      新加坡不仅是国际金融中心，也凭借优质的教育极其福利养老制度，一直深受投资移民者的欢迎，良好的自然、政治、社会与经济环境，可以说是一个理想的财富港湾。但新加坡土地面积狭小，仅720平方公里，约为上海面积的10分之一。如此情况下政府任然规划在2020年将要容纳570万人，那么土地与住宅必然会供不应求，外国人只能购买私人公寓，不过，位于新加坡最南端的圣淘沙升涛湾是惟一的例外。外国人，包括非永久居民者，可在升涛湾购买地皮和有地私宅，不过该地区有地私宅的地契一般只有99年，外国买家也不可出租。

      私人公寓的房产地契包括三种：99年，999年和永久地契，后两个地契价格会比99年地契的房子贵10%-20%，新加坡的住宅房价类似于国内一线城市，市中心超过10万一平米的房价其实并不适合初级投资者。

     外国人购买需要15%的印花税，如图所示，从2013年1月12日起，政府为了抑制房价的快速增长，政府大幅度的调高了买家印花税。

越南

      除了上述3个国家，部分人也将目光投放到越南，越南的房产只有河内和胡志明还值钱，但是非常畸形，非常贵，好点的上万美元一平，主要因为越南本币没有国际化，政府又非常腐败，x官的钱出不来境外，在国内又没有其他地方投资，股市也小破差，所以只有炒首都的房子，所以市场畸形发展，没有任何投资价值，产权为50年，外国人购房不允许贷款，买房时必须通过银行转款，而且外国人也不允许继承房产。税费方面，越南没有房产税，但需要缴纳10%增值税。

菲律宾

       菲律宾政府为了吸引外资，振兴经济，出台了非常吸引眼球的政策，即只要投资5万美元买房，即可办理当地移民绿卡，全家移民绿卡。

       菲律宾房产是永久产权，根据当地法律，外国人只能购买高层公寓，不能购买土地和别墅，无公摊卖的是使用面积，这点和泰国的相似，但是从房价上来说，虽然菲律宾的经济发展水平远远落后于马、泰等国,但其房价,特别是马尼拉、宿务等大都市的房价却超过很多东南亚的大都市,而且菲律宾的每年需付12%的房产增值税。

柬埔寨

    与越南相同，本币没有国际化，首都金边房产非常畸形，非常贵，买房必须用美金，本地人基本买不起，开发商主要来自日本和台湾，且柬埔寨治安差，经济环境极差，世界最不发达的国家，也不适合自主。贷款利率较高，7%-9%。

    柬埔寨最为世界最贫穷的国家之一，什么样的人会来这里买房？多数是与柬埔寨生活有交集的人， 或者是被柬埔寨高租金收益吸引的人，但是租金收益的持久性却较差，而且据当地的媒体报道，柬埔寨房价这两年已经涨得已经很凶了，两三年翻一倍这样子，已经脱离柬埔寨当地人的实际情况。

    来看看购房政策，外国人可以购买不带土地、二层以上的房屋，仅享有房屋永久产权，对土地没有产权。需缴纳4%的契税，无遗产税,但是规定如果外国人要继承在柬埔寨的房产,必须入柬埔寨国籍。

缅甸

      缅甸房价较贵，税费有明显的划分，3000万缅元（16.5万人民币）以下需缴纳15%的税费，3000万至1亿缅元（55万元人民币）之间需缴纳20%的税费，超过1亿缅元以上的需缴纳30%的税费。且私有土地上所建的房屋外国人是无法购买的，外国人无法拥有土地产权。

印尼

        印尼拥有较为成熟的房地产市场，也拥有印尼政府的支持，购买公寓产权为60年，可续期60年，从投资的长远利益，永久产权更为有利。

总的来说，各地都是优势与不足并存，那么该如何投资，相信各位看官自有答案。