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泰国房产vs柬埔寨房产

2017-07-26 14:31:58 来源:51泰国置业作者:小佳
 
  近年来,海外买房吸引着越来越多的中国买家,到海外投资房产的步伐越迈越快,客户群也越来越广。而与国内房地产形成明显对比的是,海外市场尤其是东南亚市场日渐火爆,以泰国、马来西亚、新加坡等为主的新兴市场迅猛发展,更多投资者嗅到了商机,逐步将目光转向这个新兴市场。
  之前我们就泰国和马来西亚房产做了对比,今天我们就继续来说说泰国和柬埔寨。同是东盟国家,在房产投资上谁更胜一筹?
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   一、经济
  先来看看两国经济情况的对比
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  2016年柬埔寨经济总量为200.17亿美元,约为泰国的二十分之一。人均GDP 1270美元,比2015年略有上升,但是仍然属于世界上最贫穷的国家之一。美元才是流通货币,瑞尔不值钱,而且通货膨胀严重,物价比泰国高2倍。柬埔寨工业基础十分薄弱,道路狭窄,无高速公路;交通、桥梁等基础设施落后,生活便利度不高。制衣业是支柱产业,但受外部危机,2017年柬制衣业出口增速将由2016年的12.3%降为今年的8.4%,服务业由于旅游业和房地产增速放缓的原因,今年增速将有所回落。这在一定程度上都将制约柬埔寨经济增长。
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  2016年泰国GDP为3951亿美元,较上年增长3.2%,世界排名27,总体保持平稳。全国失业率仅1%,曼谷更是低至0.8%,低失业率使得大量人口涌入曼谷,不仅带动了区域板块房价的上涨,也使得曼谷的房屋入住率皆维持在90%左右。除了失业率低,泰国的通货膨胀率也是极低,去年一整年泰国的通胀率几乎都保持在0.5%以下,物价总体平稳。
  有意思的是,泰国就像是十二年前的中国,经济快速增长,一片百业待兴的气象;而柬埔寨更像是八十年代初的中国,一切都是刚刚起步,但是柬却不可能有中国这样的速度。
 
     二、旅游业
  单独把这部分拿出来对比,是因为旅游业都是这两个国家的支柱产业之一,是经济增长最重要的环节。
  2016年泰国共接待外国游客 3259万人,总收入约为 4641亿元,同比增长 11%;而2017年上半年赴泰旅游的国际游客人数约为1733万,收入约为2800亿元,同比增长6%。作为泰国支柱产业之一的旅游业,其繁荣得益于该国经济的稳定发展,而外国游客数量的增加也大大推动了泰国经济的增长。
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  柬埔寨国土面积狭小,旅游景点也较少,除了吴哥窟以外,其他景点知名度都很低。虽然柬拥有175公里的海岸线,海景资源丰富,有很多海岛待开发,但是风险也大,再加上本土官员作风腐败问题,新的旅游景点的开发将会是一个漫长的过程。外国游客中,中国、越南是最大的外国游客来源国。2016年到柬埔寨旅游的国外游客人数达到501万人,较2015年上涨了5%,其中中国游客约83万人,而预计2017年将有100万中国游客到柬埔寨旅游。
 
  三、房价
  根据某机构统计的数据来看,泰国的房价在逐年上涨,首都曼谷的房价在过去几年上涨飞快,平均每年涨幅约为15%;同时根据Bangkokpost (曼谷邮报)报告,2017年普吉岛整体地价预计上涨8~15%,涨势大幅超过2015、2016年。目前曼谷公寓市场的整体均价为2-3万元/平,核心地段CBD的价格更是达到5-6万,说是暴涨一点也不夸张。随着形势向好,预计芭提雅、普吉岛将会是下一轮。
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                            2008-2016年曼谷房价走势图
                     蓝色--曼谷CBD,红色--曼谷郊区,青色--曼谷周边
 
  柬埔寨的房产主要集中在首都金边,海滨城市西哈努克。7年前该国才通过法律,允许外国人在柬埔寨购买房产,起步时间较晚。购房主力来自台湾、马来西亚、中国大陆、新加坡。目前金边的房价1.5-2.2万元/平,市中心的达到3万元/平,房价和芭提雅、普吉岛差不多,但是金边房子性价比却远没有后者高
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  四、出租回报率
  房价决定了投入多少,房租则决定收入多少。在柬埔寨60美金可以租到单人房,带空调和家具。一般年回报率基本5-8%之间徘徊,10%就很难达到了。泰国公寓年均回报率6-8%还只是一个起步,一些优质项目,一些好地段的项目,回报率达10%以上。这是个什么概念?北京、上海的回报率最高也没有超过3%,这样一比就什么都清楚了,最起码回本时间也缩短好几年。
  我们还可以从以下几个方面对比曼谷和金边房屋出租的情况。
  1、人口:曼谷人口1500多万,金边约220万(2015);曼谷房价的逐年上涨也是由于人口的驱动,住房需求的不断上升;而金边的人口数量还达不到这种程度,对房价的影响不足。
  2、租房人群:金边收入不高,普通员工的收入100-150美元/月,一些高档的公寓他们根本租不起;因此金边的房屋出租依赖于大陆、台湾、韩国公司的外派员工,但是每年常驻金边的员工不多,也就没有形成稳定的需求量。曼谷公寓的主要租客也是外派人员,500强企业基本都在曼谷设立分公司,华为在曼谷分公司的5000员工,单是这部分人群就已经为曼谷房屋出租率做了不少贡献。
  3、供需关系:近几年,金边的房地产项目日渐增多,相应的,供应量也增多,但是金边市场小,人口基数少,很难真正消化这些供应量,也就造成了供过于求的现象
  所以,综合以上,不难知道,虽然曼谷和金边的回报率相近,但是金边的房子出租率更低些
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  五、居住
  柬埔寨,发展落后之外,也不适合长期居住。电力状况差,供电不稳,断电的事时有发生(金边好一点),因此电价比国内贵2-3倍;整个国家的基础设施落后,当地人出行主要靠摩托车、自行车、三轮;柬埔寨虽然穷,但是物价并不低,消费比我们想象中要高,今年上半年通货膨胀率3.6%,高于去年同期的2.8%。以下是Numbeo大数据得出的结论,作为世界最贫穷国家之一,生活指数却仅比“国际大都市”的上海低8.6%,这样的的生活成本已经算是高了。
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  外国人在金边的生活成本:
  四人家庭每月生活费:13,526.65元(1,999.74 $),无租金
  单人每月生活费:3,815.56元(564.08 $),无租金
  金边生活指数比上海低8.68%。
  这真是个奇怪的国家,明明很穷,可是物价还那么高,为什么?
  这和它的经济结构有关。支柱产业是制衣业和农业,又没有工业,而且生产力水平低下,造成一些农产品产量低,质量及卫生条件没有达到普通国家的标准,更多的日常生活所需(蔬菜、肉类、工业制成品等)只能依赖进口,物价自然贵了最主要的是当地的食品和日用品外国人适应不了,只能购买进口商品,而且交通、水电、通信等设施缺乏,收费高,所以外国人在柬埔寨生活的成本非常高。
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  泰国被评为全球十佳度假养老胜地,居住环境相对更优越。在亚洲国家中,泰国的生活成本算是比较靠后的了,马来西亚物价比泰国普遍贵20%;通胀率仅0.5%,物价水平低,同样的100元在泰国能买的东西比在柬埔寨多多。
  关于生活成本,小编在一篇文章中根据客户在泰国生活的真实情况,详细描述了泰国吃、住、游等方面的费用,真正可以说是物美价廉,居住性价比高,令人向往。
 
  六、外国人购房政策
  泰国和柬埔寨一样是土地私有制,只有持有该国国籍的人才能购买土地,但是允许外国人购买公寓房产,并合法拥有永久产权,无遗产税。
  但不同的是,泰国只允许外国人购买整栋大楼49%的产权房子,柬埔寨则是允许外国人购买高层建筑第二层以上的房屋,不允许外国人在距离边界30公里以内或政府明令禁止地区购买不动产。
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  七、签证
  一般柬埔寨领事馆只派发有效期为三个月的旅游签或者商务签,且只能停留一个月。办理签证有电子签和落地签两种,比较方便。
  除了旅游签、商务签,泰国还对符合条件的外国人提供退休养老签,申请人只要年满50岁,在泰国购买房产就能拿到这种签证。
 
   总结
  柬埔寨工业基础薄弱,经济增长主要靠制衣业、农业;虽说近几年来柬政府实行积极的市场政策,也取得一定的成效,经济有了较好的发展,但总的来说经济实力相对较弱。教育、医疗发展缓慢,基础设施、交通运输更是它的硬伤。相邻的两个国家越南、老挝一直对柬虎视眈眈,柬埔寨的政局也只能说是相对稳定,社会治安也正改善。房地产市场起步较晚,开发商大多来自其他国家,房价每年有不同幅度的增长,但是公共设施配套跟不上
  泰国目前进入平稳发展期,经济每年保持3%的增长。旅游业发达,今年上半年总体情况不错;低失业率、低通胀率使得泰国成为最适宜居住的国家,也是痛苦指数最低的国家。在经过1997年的房产泡沫破灭之后,如今的泰国房产市场更健康也更开放曼谷房价不断上涨,处于价格洼地的芭提雅、普吉岛,随着度假养老的人数上升,房价暴涨是早晚的事。

 

 

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