马尼拉考察实感——零首付的菲律宾房产真的有那么好吗？

2019-01-31 16:11:05 来源：51泰国置业作者：廖宗远

　　一脚天堂，一脚地狱。这个是现在很多公众号文章对于菲律宾马尼拉的概括形容，抛开这种认知的影响，不谈地理区位，也不论人文历史，只从房产的角度去刨析看待这个城市，以下是我们的一些所见所感，杠精牛角尖如有不适请绕路：

我们住在makati中心的一个酒店，而且这里是第一代CBD的选址，所以最先从这里开始了解马尼拉。从图上可以看出，makati是位于马尼拉的几何汇集点，北接曼达卢勇和Ortigas，东临BGC，南靠机场，西面Passy。地理位置上的优势也决定了作为第一代CBD的必然性。

（makati市中心的白天黑夜）
在makati以Ayala三角地公园为中心，我们以2公里为半径的圆形区域，步行所致汇集了花旗汇丰，国家银行，BDO，Metro，Chinabank等各大银行总部；证劵交易中心，部分跨国集团如Inter，Microsoft等分设公司，金融地位无可取代。还有一个不得不提的购物中心Greenbelt，一共5期，与自然的绿植花园融为一体，汇集了低中高各种品牌，主路上有天桥连接，算是makati必打卡的一个特色景点。

（Greenbelt购物公园）
整个makati的土地供应量非常稀缺，新盘可选择性少且位置都偏外围，蛋黄位置基本都被Ayala（当地最大开发商）牢牢掌控，而且据说Ayala在100多年前就已经屯下整个makati的核心地块，完美由拼爹过渡到拼祖宗的时代。项目方面我们去看了酒店旁边由Century地产打造的一个综合体，包括了residence，mall和office。

看了其中一个由Versace家族参与设计的高端公寓MILANO二手房源，刚进去项目大厅的时候确实很吸睛、令人寻味，包括一楼的公用会议室，都是全套的Versace的家具。但是上楼进入到房间之后，看到房间的户型和内置，感觉高端二字已经跟这个公寓没有任何关系了。长条型的户型设计让我分不出来客厅跟卧室，内部装修和楼下大堂天壤之别，30平左右的实用面积也完全看不出，唯一一点特别的就是阳台那里的窗子很大，采光很棒视野很好，这点也是那位新加坡业主一直跟我们强调他这套高端公寓的特殊性，报价900多万披索，人民币4万不到点，握手再见。
还有一个在银行附近，MegaWorld（美嘉地产）的VION TOWER项目，售楼处的小伙子很热情，但是看到样板间之后，我们的热情直接被浇灭，更长更窄的户型让我们觉得是住在楼梯过道，27平的studio做成方正点的一卧不好么？零首付的噱头也被搬出来反复咀嚼营销，针对首付比例还可以给出不同折扣优惠，2.5万人民币的单价，5年后交房，撤了。

（针对各种付款方式给出的优惠，小菲现在也越加注重中国市场，特地标了中文）
第二站是BGC（bonifacio global city），这个从2000年发展至今，可以媲美新加坡的CBD新贵，不论是从城市规划，绿化覆盖，道路交通，配套治安等都是整个菲律宾的标榜。高楼大厦鳞次栉比，这个高不仅仅是高度，更是高端定位，在BGC很难看到低破旧，因为这里囊括了菲律宾各项最好，最好的医院、学校、酒店、写字楼以及500强企业总部和各国使馆等。

我们看了一个距离BGC地标凯悦天地不太远的Ayala二线楼盘，现房总价85万人民币，每月租金在30000披索上下（约人民币3800元），还不错。接着又去了high street和Ayala总部逛了下，路过一个叫Mermaid的二手盘也还不错，但具体的价格忘记了。高端的像Ayala打造的SERANDRA社区，单价也都达到四万多五万人民币。

（BGC宽敞整洁的马路）
因为马上要到下午4点了，我们得赶紧回去酒店，不然一直到晚上八点你都只能呆在出租车上刷朋友圈了。这个时间想去哪里去不了，想做什么做不了，只能呆在酒店睡觉，我们称之为路堵觉。
从BGC回makati的路上，途径着名Ayala大道（看到这是不是想问怎么这个Ayala总是被提到，没错，Ayala在菲律宾就是这么NiuB，整个makati和大半个BGC的核心地皮都在他手里，业务遍及制造，汽车，金融，信息，酒店等等，几乎无孔不入，它的项目就是菲律宾的金字招牌）。这条联通两大核心CBD的大马路，云集了马尼拉大部分的豪宅以及私人别墅，途径一个别墅区的时候，我们觉得这里环境很棒，闹中取静而且绿植满地，每一幢别墅也都各有特点，一打听要六七千万人民币，很惊讶，但更多惊讶的是菲律宾的贫富差距之大，普通民众工资每月1000多人民币，高级白领1000多美金，土豪住的房子要1000多万美金，原来小菲的阶层划分都是要以十倍甚至万倍来划分，恰恰这些月薪只有一两千人民币的阶层占了马尼拉50%多的人口，让他们买房投资接盘，还是多想想如何让自己一夜暴富吧。最后快到makati的时候还路过了一个SMDC的项目AIR，靠近RCBC博彩大楼，租赁市场不错，可以考虑研究。

（SMDC的Air Residence）
隔天又安排了曼达卢勇和ortigas，据说是马尼拉第三个CBD，有在修通往BGC的大桥和规划中的地铁，大桥确实在修了，而且是我们五星红旗帮忙修建的，但是规划的地铁也只是规划...这片区域还是和makati跟BGC相差甚远，没什么规模成型的CBD集中片区，所以只看了一个Ayala的二线盘，目前在售的是二期，68个月以后交房，首付10%，开始月供大概七千多人民币，后面逐步增加。没有小户型，一房都要56平，格局方正合理，但是面积感觉缩水至少10%，周边一公里多有一个成熟的商业社区。单价人民币2万大多，觉得是把未来5-6年的房价增值都加进去了，溢价过高。
兴趣索然，随后马不停蹄去了Passy，也就是着名的MOA亚洲商场和赌场所在的区域。这里我们着重花费了大半天的时间来考察。首先转了一圈亚洲商场，规模不小，但绝对称不上小菲口中的亚洲最大，因为附近中国人不少，所以可以零星看到一些支付宝微信的标志。

（MOA亚洲商场）
这个区域算得上是SMDC的大本营和根据地了，储备了大量的地皮，所以在这个地方有太多他们的楼盘，包括热销热租的shore123期，Shell，Breeze等公寓项目。
我们在商场里就看到了一个SMDC的售楼处，销售的就是shore3期，不得不说，这个项目的户型设计再一次刷新了我对于房间户型的认知，手枪式的户型，径深很深，宽度极窄，大概只有2-2.5米，卧室三面环墙，餐桌对着电视，沙发对着白墙，真正让人感觉睡在了香港的劏房。总价同样不低，算下来人民币3万多一平了。

（奇葩的手枪式户型）

（卧室三面环墙，感觉相当压抑）
出去之后兜了一圈马尼拉湾，海水不见蓝，味道很奇怪。过去赌场的路上还了解了两个现房sea和shell，之前五六十万的一套，租金也都可以达到30000-32000披索，租售比还是很可观，但是要当地网站去找去淘，而且随着这一片区域的体量越来越大，建成项目越来越多，租金势必会受到一些影响。

我们是去了菲律宾四大赌场之一的Solaire，虽然没有澳门那么庞大，但奢华程度和规模大小也绝对算世界一流，跟拉斯维加斯差不多，毕竟十亿美金打造，用金碧辉煌来形容毫不为过，五星酒店，奢侈品店，餐厅甜点一应俱全。在这个让你无法分辨黑夜白昼的销金窟里，我们看到最多的还是菲律宾当地人，这也说明了他们只过今天不想明天的生活态度，零首付的房子，汽车，电子产品也就不足为奇了。
晚上回酒店睡好路堵觉，去红灯区溜达了一圈，不论规模还是姑娘和曼谷NANA相比还是差了两个档次，照样是台上跳舞热扭，台下谈价带走，没啥多说的。

（Solaire赌场，也叫太阳城）
最后一天轻松下，去了西班牙王城区，圣奥古斯丁和圣地亚哥古堡，奥古斯丁古堡确实保存了较完整的西班牙风和天主教的一些历史，碰巧还遇到了两组新人结婚，其中一组就是当地华人，估计有些实力。

在西班牙王城区的时候因为历史感受的有点忘我，回程到底还是赶上了堵车，不过也正是因为堵车，grab司机带我们走窄巷穿小路，顺便领略了马尼拉的贫民窟。实地感受过还是异常震撼，可能只有一条大马路之隔，对面就是雄伟耸立的高楼大厦，这一面就是铁皮围盖的简陋住所，尤其马尼拉大部分处在地震带上，一旦地震来袭，我不知道能存留下来的房子有几所，坐在车里看到沿街的这些民众谈笑风生，笑容洋溢，再对比CBD那些焦虑的白领，也许地狱未必难过，天堂未必快乐。

最后总结下个人从房产角度看马尼拉的一些拙见：经济上马尼拉主要依托BPO外包和网络博彩，毕竟菲律宾这个国家年轻人的人口红利和英语基础是整个东南亚最好的，但网络博彩这个毕竟是灰色敏感产业，一旦受到大规模清剿，房产也必将受到断崖式的影响，比如Passy。
想靠旅游业带动房产难度不小，毕竟一年200万旅客的基数太少，而且大多数都是去到阿尼洛，薄荷岛，宿务这些地方潜水，马尼拉只是转机路过，更别提在马尼拉养老自住了，因为这个城市的治安首先就把你挡在门外，连makati和BGC这些地方的保安都荷枪实弹严阵以待，街上充斥着售卖枪支的广告，不说那些骇人听闻的消息，我们最后一晚去餐厅的路上都遭受到了当地人的扒窃，幸亏及时发现，那人逃之夭夭，要知道我们住的可是makati的市中心五星酒店，但治安也实在不敢恭维，我是真的有种身上不带枪没有安全感的想法。
房产市场规则混乱，套路复杂，相关流程缺失简化，没有公信强制的约束力，从每个中介那得到的信息都大相径庭，新房溢价严重，零首付吸引屌丝，一旦供应不上必折无疑，因为贷款实难操作。二手房深坑太多，很多低劣的现房项目以5%首付可以入住还月供为噱头吸引买家，好项目你又要分辨是原业主已经支付了全款取得产证，还是只付了一个首付还月供，找专门的公司去考证是否有做抵押，就算房子没问题，最后你付了全款拿到产证，之前业主不仅赚了房子的差价还享受了租金，你再找接盘侠的时候优势何在呢？
开发商也同样要擦亮双眼去甄别，某着名上市房企，连销售许可证都没拿到，房子已经售罄；某上市房企给客户虚假合同；还有给某上市房企的月供必须保留好底单，否则丢了就不认，因为系统里差不多，只能重付。这些在健康的房产市场和规则里不敢想象的事全都真实发生，所以想要入手马尼拉的房子，切记多查多走多看多打听多对比，不要被零首付，5%现房入住，高租金这些字眼所迷惑入坑。
　　还是那句话，能赚钱的项目是有，但是要脸贴屏幕似的去淘去找，吃租顺便堵个未来，掂量一下自己的口袋，觉得能做还是可以搞一波。也许有人觉得我太过黑化菲律宾，有失偏颇的看待某些事情和问题，但这些就是我的真实所感，希望对你们有益，避开一些雷区和深坑，找到真正适合投资的项目。

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