不可不知的影响曼谷房价的“三观”

2017-09-07 12:52:53 来源：51泰国置业作者：小佳

　　目前有60%的中国富人想到海外买房，他们希望至少把自己资产的三分之一转移到国外。仅在2016年一年，中国人在海外买房的费用就高达330亿美元。而这330亿美元，还没有包括企业的投资，紧紧是个人和家庭的开支。
在这一轮海外投资热潮中，泰国因距离中国近，风景优美，物价便宜，签证便捷等成为国人投资海外的新宠，泰国房产价格特别是曼谷房价一路攀升，而跟目前的北京上海房价比起来还是偏低。但是投资者关心的是未来曼谷房价会不会涨，涨幅又是多少，是否值得投资？影响房价涨跌的因素有很多，大致分为宏观、中观、微观，从这“三观”考虑，你就会对曼谷房价有个更清晰的预判。

一、从宏观层面来看，对房价的影响主要有这四类：
1.1、GDP
　　GDP是衡量一个国家经济发展水平的最重要指标，也直接反映了各行各业的繁荣程度，对房价有直接影响。一国的GDP稳定增长，反映出该国的经济蓬勃发展，国民收入增加，人民的手里有钱了，消费能力、购买力也随之增强。而决定房价的除了供需就是购买力，购买力强，房价攀升速度也快；反之则慢。
近年来泰国经济一直保持稳定增长，虽然被称为经济放缓期，但是在东南亚国家甚至是亚洲国家中经济发展状况是比较好的，稳中有升，处于良性发展态势中。2016年泰国GDP总量为3987亿美元，世界排名27，远远超过新加坡、马来西亚、菲律宾，是东南亚国家第二大经济体，人均GDP位列前三。其中曼谷GDP占泰国总量的49%，金融经济、工商业、旅游综合发展，跻身世界一流旅游城市行列，是活跃在世界舞台的国际大都市。

而泰国的房价，以首都曼谷举例，近10年来曼谷房价一直是稳健持续上涨，每年平均增幅8%；而且比香港、北京上海、新加坡等地的城市房价要低。从经济规律来看，最有经济活力的地区，房价最抗跌，未来涨幅空间也更大，从长期来看，投资更稳健。
　　1.2、人口
　　人口结构
亚洲是全球老龄化较严重的地区，由于医疗与卫生科技的发展，人口年龄比以往更长，很多高龄人士仍然保持健康生活状态，老年人口日益增多，日本、中国、泰国等很多国家都面临这样的社会难题。但是近几年来泰国人口总量出现高增长，加之婴儿潮的出现，未来泰国人口的基数将进一步增大，人口红利巨大，购房需求日趋强劲。

　　人口流动
人口的流动性分为人口流入和流出。区别这两种最直观的办法那就是，春节期间一座城市比平时热闹，那就属于人口流出城市；相反，春节期间反而更冷清的则是人口流入城市。一般来说，经济发达的城市因其优质的社会公共资源以及良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，外来人口到大城市后，想要留在当地生活定居的占大多数，对城市的住房、租房贡献不小，房价上涨也是必然。

泰国总人口6886万，人口总量在东南亚国家中排名靠前。除了本土人口，每年有大量外来人口涌入泰国，在泰国退休养老的几十万外国人、四万多名外国留学生、世界500强企业的外派常驻员工等。而泰国凭借其发达的旅游业、国际优质的教育资源及不断扩招外国留学生、政府鼓励外来投资，使得每年赴泰的人口数量呈上升趋势。曼谷现有人口1500多万，约是第二大城市清迈154万的十倍，并且每年以30万人口数量增长，且80%的富人都集中在曼谷，失业率极低，更多的就业机会都使得赴泰的绝大部分人选择曼谷，这对曼谷未来楼市的发展形成了强有力的支撑。

1.3、货币政策
　　今年泰国中央银行国家货币政策委员会决定继续维持政策性年利率1.50%的水平不变。这意味着什么？在泰国商业银行收紧房贷的情况下，1.5%的低利率对平和的泰国房地产市场是一个极大的支援，宽松的货币政策将刺激更多购房者投资的意愿。而针对泰国本土人士的贷款利率也维持在1.4左右。政策利好能够帮助购房者更快的下决定，对泰国房价是一个积极的信号，是加分项。

　　1.4、汇率
　　在人民币兑美元汇率下跌、贬值的时候，泰铢依然坚挺，保持良好的上升势头。过去5年中，人民币兑换泰铢的汇率增长了19%，投资泰国也更保值。在泰国经济保持稳定增长的同时，国际资本流入泰国，推升泰铢汇率的同时也使泰国房价快速上升。
　　以上是国家层面对房价产生直接影响的关键要素，当然还有国民收入水平、消费能力等其他因素。总的来说，一国的GDP，经济发展才是最根本的，要是经济不稳定，其他都是虚的。

二、中观因素没有明确的界限，在这小编简单列出两类作为参考。
2.1、土地价格
　　根据泰国国家财政部公布的一组最新数据显示，从2016年1月1日-2019年12月31日，曼谷BTS沿线地价上涨100%-150%，其他交通沿线也将上涨25%-50%，泰国整体地价平均将上涨15%。而在过去的5年间，曼谷市内土地的价格整体涨幅达37.1%。由于人们对曼谷中心公寓的需求量大（大约85%来自泰国），曼谷地区尤其是CBD区域的黄金地段的土地日益稀缺，价格将会再创新高，土地成本的增加也会间接推高房价。

2.2、公共资源
　　该部分主要是看你所在国家或城市有无公共资源的增加。比如说是否修了高铁、地铁等公共交通设施，学校、医院、购物中心是否有新建的；总的来说就是一个城市的基础设施配套能否匹配这个城市的房价？
曼谷房价虽然比不上北上广，但是城市基础设施却不差，先来看几组数据：
a、医疗 - 泰国约1200家医疗机构，曼谷占比70%
b、教育 - 泰国约800家教育机构，曼谷占比60%
c、交通 - 曼谷拥有两大国际机场，铁路，公路，水运，地铁，交通发达
d、外贸 - 曼谷港口数量和运载能力在泰国占比90%
再者曼谷是个国际知名旅游城市，休闲娱乐产业发达，购物方便。因此从这几个维度考虑，城市配套与房价的匹配度高，在曼谷居住、投资性价比高。

三、微观因素主要是来自开发商和消费者，日常生活中产生的一系列问题都可以归为微观因素。在宏观、中观大的背景下，项目自身的价格，也就是你家房子的“身价”还会受微观因素的影响，即使是同片区，项目价格也会不同。
3.1、是否靠近公共交通，有没有新建的地铁、轻轨，是否可以直达市中心等？公共交通沿线物业的升值速度是最快的，曼谷在建的地铁橙色线、粉色线、蓝色线沿线区域就推出许多楼盘。
　　3.2、是否是学区房？正如北京一样，家长为了不让孩子输在起跑线上，都愿意拼财力拼人脉花重金购买天价学区房，因此学区房的价格也比一般地段的房子更贵。曼谷的教育机构众多，且大部分国际留学生都需要到校外租房住，他们有能力有需求，曼谷的学区房同样抢手。
　　3.3、生活配套，项目附近有没有商场、娱乐场所，菜市场等，这会直接影响生活的便利度。
3.4、物业服务，泰国的公寓后期物业服务普遍比国内更完善、更专业、更全能。可不要认为物业服务不重要，好的物业服务值10-20%的房价。
3.5、附近或同片区域有无高档小区。高档住宅有利于拉升片区房价。
　　3.6、项目的规划定位、户型设计、小区配套、园林等也会一定程度影响项目价格。

当然，影响房价的因素很多很复杂，不仅仅是上文所列的几类。而且每一个因素所占的权重也不一样，宏观和中观的权重大一些，对整个国家及城市的房价影响会很大；微观因素也不能小看，它会直接影响到你所买的房子以后是升值还是贬值。因此从这“三观”可大致了解曼谷房价的走势，之后再决定投入多少，做一次最精明的投资预算。

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