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普吉,海岛背后的房产投资价值

2018-03-16 09:49:42 来源:51泰国置业-综合作者:小佳
  目前我们看到一种趋势,就是越来越多的投资客、买家钟情于普吉岛,这得益于岛上不断完善的基础设施、一流的国际教育和医疗水平。以前,普吉岛房产不为人所知,如今,却成了外国投资者热捧的对象……
普吉岛的房产市场从2007年开始发展,经过10年的开发,随着旅游市场明显的增长,以及外国人购房政策的开放,普吉岛房产吸引了全球投资客的关注。
一、关于普吉岛公寓市场
  2008年之前,度假住宅或公寓的需求旺盛导致价格持续攀升。美国金融危机期间,普吉岛房产供应放缓。
2012年到2016年间,普吉岛房产再次进入高速增长阶段,年增长达7%-14%。
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莱坊研究院数据统计显示,截止到2016年共计有12789套公寓单位,而2017年,新增1000多套公寓。由于普吉岛面积狭小,可开发土地慢慢减少,泰国政府对普吉岛实施公寓限高8层的措施,未来普吉岛房产供应只会越来越少,但租赁需求越来越高,房价、租金只会进一步上升,这意味着公寓的资本增值在未来可以持续。
供需不断上涨,最直接的表现就是房价的走高。
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目前普吉已建成及正在开发的公寓中,全海景房占比29%,部分海景房占比46%,非海景房占比25%。正是因为资源的超值和稀缺,使得2016年普吉岛全海景房均价达到了17.89万泰铢/平米(约合人民币3.57万/平米),同比增长12%。
  投资普吉的关键词就是“海景”,因此海景房的公寓价格上涨幅度最大。同时,研究发现,普吉岛的二手公寓价格在过去的4年里飞速上涨,楼价每年上涨率高达10%,也说明了这座城市的购房需求及房价在这期间增长显著,带动二手房市场的发展。
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随着普吉岛房产需求的增加,供应量也不断提升,但能看到的是出售率也是越来越高。从2012年开始一路走高,2016年普吉岛所有公寓项目的出售率为68.1,2017年时已超过70%。
从外国投资客的立场来看,普吉岛公寓销售率的平稳涨幅说明市场的透明度和成熟度已经足够给力。

二、普吉租赁市场
  为介绍普吉租赁市场,我们把普吉岛分为三个区域:卡图、他朗、普吉镇中心。卡图区主要位于普吉中部地区,包含芭东、卡马拉等海滩;他朗区多为普吉的偏北部,主要海滩有迈考、邦涛、奈扬海滩;普吉镇则是以市中心为主。
普吉岛大多数的房产项目都有包租服务,直接给开发商包租,每年固定收益最低为6%;然而也有很多投资者选择日租,租金也取决于每个区域和淡旺季,如下图所示。
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无论在任何季节,他朗区的日租租金是整个岛最高的,尤其是从12月到1月这个期间,每天租金可达15,000泰铢。除了该区有多个豪华酒店之外,它也毗邻普吉国际机场,交通便利,而且景色优美,因此这里的公寓也备受投资者青睐。卡图区是普吉岛最受欢迎的旅游中心,特点就是外国游客很多,公寓租赁需求旺盛。这里的公寓月租约为18,000-70,000泰铢,日租的话,约为4,000-7,000泰铢,仅次于他朗区。
入住方面,2017年普吉岛旺季全岛酒店及公寓入住率达到了90%,经常会出现一房难求的现象,即使淡季也达到了40%以上。普吉岛每年千万的游客不仅保证了高入住率,也支撑得起那样的房租,收益率自然可观。
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可以看出,卡图区不仅是普吉岛的旅游中心,也是收益率最高的区域,全年租金收益率高达8.4%,全岛的酒店式公寓租金年收益均可达6%以上,这样的租金回报极具吸引力。普遍情况下,回报率超过5%的被认为具有投资价值的,而像普吉岛这样的,更是难得,每年房产升值7%-14%,这意味着,购买一套普吉岛的房子几年内可以收回所有成本。
另外,2017年全年泰国普吉岛接待外国游客总量为1760万余人次,同比2016年增长了18%,位居全泰城市接待量第二位,仅次于泰国首都曼谷。其中中国游客为967万人次,同样位居外国游客量首位。普吉岛成为国人海岛出境游第一首选,同时也获得全世界外国人好评最多的境外海岛!
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  相比其他知名海岛,普吉的旅游开发时间更长,超过40年历史,服务业也更为成熟。随着游客量逐年攀升,政府加大基础设施的投资力度,800亿重大基建项目轻轨、机场扩建、普吉镇至芭东隧道计划紧随房产,普吉开始向国际化投资市场转变,并且拥有众多国际买家。普吉房产对海外买家的吸引力也越来越强,中国买家普吉房产拥有者中,占比从2000-2006年的3%,骤升至2014-2017年的45%,这波行情不可小觑。
  三、重点海滩介绍
  普吉岛三面环海,但是宜居的区域主要集中在西海岸十几个海滩。而值得投资的区域则是游客集中去往的几个海滩:从南至北奈涵海滩、卡塔海滩、卡伦海滩、芭东海滩、卡马拉海滩、苏林海滩、邦涛海滩、奈扬海滩、迈考海滩;以及东南角的拉威海滩。每个海滩都有其特色和规划,小编整理了一下各个海滩的投资价值,以供参考。
    1、芭东海滩
  最繁华最热闹设施最健全的海滩莫过于芭东了,在这里,可以说是吃喝玩乐一应俱全。游客在这里可以进行各种休闲活动,包括海上活动、跳伞、水上摩托艇、游艇以及夜生活等。这里聚集了全岛70%的酒店、度假村、餐厅:海滩周围遍布餐厅,从本地餐厅到米奇林星级餐厅应有尽有;各种类型的酒店鳞次栉比,大型购物中心如江西冷购物中心也在该区内,可以说是岛上的“黄金地段”。
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  芭东是开发时间最早、最成熟的区域,目前来看该区域可开发土地越来越少,尤其是靠近海滩的土地,且大部分都是长期持有,地价非常高,平均约4,000-5,000万泰铢/莱,因此靠近海滩的区域基本上没有住宅楼盘,只有在离海滩较远、地价较低的位置有一些楼盘,价格则相对来说便宜一点。
此区域A级公寓售价在100,000泰铢/平方米以上起,海景公寓售价在130,000泰铢/平方米以上起。芭东也有高端酒店,但大部分还是民宿和公寓,Airbnb(爱彼迎)上的租金显示是每晚平均价格为¥439。由于开发较早,房产升值的空间不大,但从租金来看,这里的租赁性价比无疑是全岛最高的,尤其是在半年多的旅游旺季里,游客、背包客很多,基本不愁没有租客,因此
该区域房产比较适合每年偶尔来自住度假,并且以租金回报为主要目的的长线投资人群。
  2、卡马拉海滩
卡马拉区域位于西部偏北,紧邻普吉最繁华的芭东,有较多中小型酒店、泰餐厅和西餐厅、水疗馆、小酒吧、银行、BigC超市和夜市,著名的普吉幻多奇乐园(Phuket Fanta Sea)也在此区域内,而且物价、消费水平不高,生活便利,适合长居。
卡马拉海滩区享负盛名,被当地人视为普吉岛的“百万富翁之路”。区域内的地段多是皇家领地,有多家皇室私家别墅及超五星级酒店、度假村坐落于此,如Himalai旁的五星级安达拉度假村(Andara Resort)。重要的是,此海滩独具原始风情,海蓝沙白,随处可见穿着比基尼、休闲度假的欧美人。
  这个海滩还处于相对未开发的状态,是普吉岛西海岸地区重点开发的区域,对于想要购房用于度假自住的买家,该区域无疑是性价比最高的区域,极具投资价值。该区域住宅大部分是依山而建的别墅,山上可看到海景,视野开阔,价格从200万到1200万人民币。公寓以
酒店式公寓为主,因为地价较高,房价尤其是海景房的价位处在高位,平均售价约为2-2.5万人民币/平方米。
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3、最南部奈涵、拉威海滩
  这两个海滩都是普吉岛最南端的海滩,奈涵是所有在普吉常住和当地人最爱的海滩,非常小的海滩,人少,特别干净。从奈涵沿公路开,可以绕到东南角的拉威海滩。拉威有普吉岛第二有名的拉威海鲜市场,这个海鲜市场的海鲜更新鲜,现捞现做。
  普吉岛南部环境非常舒适,许多奢华别墅、高端公寓楼也都往这边造,这里已经定位于发展成为普吉高端度假区。奈函上的地产项目相对较少。拉威海滩的地产项目别墅居多,售价约2万左右。这两大海滩的缺点就是较远,商业配套、基础建设还不够完善,目前在这片区域已经开工建设的有游艇码头、轻轨车站,是一个值得期待的区域。
    4、奈扬海滩
  距离普吉国际机场非常近,约5-10分钟车程,奈杨海滩海岸很长,现在已经被规划为西里纳国家公园的一部分,隔条马路就是一处森林公园,非常适合度假。该区域已经被越来越多的海外富豪推崇,奈杨海滩旁度假公寓价格不断走高,房价均值在¥2万左右每平方米,Airbnb(爱彼迎)上的租金显示是每晚平均价格为¥420。
  5、迈考海滩
  迈考海滩也算小众沙滩,不过这里也一个特色,就是可以观看海龟产卵(有时节性)。海滩靠近机场和西里纳国家公园,离市区、购物中心和娱乐场所较远,海滩游客更少,私密度高,拥有多家五星级酒店如万豪、万丽等。此地段被认为适合开发高端项目和五星级酒店,目前该区域内的住宅项目不多,均价在人民币2.2-3万/平方米。近两年,迈考海滩整体发展火力全开,是普吉不可多得的“潜力股”地区。
 
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6、卡塔海滩
  卡塔是普吉岛著名海滩之一,沙粒洁白细腻,海滩上可以进行各种休闲活动,游客来自世界各地。而且海水清澈,海面较平静,适合潜水和游泳。该区域生活、娱乐配套设施完善、便利,虽然没有芭东热闹,但是可以满足基本需要。卡塔距离普吉最有名景点之一的神仙半岛,车程十分钟左右,傍晚时分可以观赏最美日落。
卡塔是目前普吉岛最有投资价值的区域。住宅区主要在分布在山脚和山坡上,既有公寓也有别墅,可看到开阔的海景和相邻的卡伦海滩。
    7、卡伦海滩
卡伦也是游客聚集的地方,其特点与卡塔海滩相似,但却是岛上最长的海滩,由于海面的风浪比较大,不太适合游泳戏水。水上活动不多,但有因为浪头较高,是冲浪的理想地点。这一带有从大到小各类酒店包括精品酒店,可满足国内外游客的需求。为适应外国人全家度假的需求,该区域的公寓房间面积都比较大。
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8、邦涛海滩
  邦涛景色也不错,附近是高端度假区。目前该区域内开发了享誉全球的大型项目--普吉拉古娜小区(Laguna Phuket)。小区内各种设施齐全,包括高尔夫球场、MICE会展中心和众多五星级酒店,房产类型有别墅和公寓,投资者购房者可出租,短租长租皆可。别墅价格为200万至2000万人民币之间,公寓因包含酒店的服务而价格较贵,平均售价约3万人民币/平方米,缺点是交通不太方便。

  
9、苏林海滩
这是一个小而精致,安静悠闲的海滩,紧邻卡马拉和邦涛,海面风大浪急,岸边又有陡峭的山峰,不适宜游泳嬉水。海滩岸边的小路上,有各种古典式酒吧,小旅馆和商店,可以轻松漫步,适合一日游。因为面积小,目前该区域公寓项目不多,但是有一些富人别墅和酒店、度假村,能满足游客度假居住。
  每个海滩区都有它的优劣势,或纯投资或度假自住,根据自身需求找准好的地段好的项目,年回报率达10%以上不是不可能,这,就是普吉!
 
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