由于不断有新的办公楼供应涌入，曼谷的办公楼市场仍然是“租户市场”，这赋予了租户很大的议价能力。与楼宇管理成本不断上涨相反，平均租金不仅无法上涨，甚至还有略微下降的趋势。
尽管曼谷写字楼市场在2026年呈现出复苏迹象，但有趣的是，租金却未能上涨，这与不断上涨的成本形成鲜明对比。业主们承担着管理费、能源成本以及来自不断涌入市场的新供应的竞争压力。
目前租户仍然拥有强大议价能力，这从根本上改变了曼谷写字楼市场的规则，因为如今租户不再仅仅追求“办公空间”，而是追求“质量、成本和长期价值”。尽管需求开始回升，但市场仍然处于供过于求的状态。
在2026年第一季度曼谷办公楼市场开始逐步复苏，总租赁需求超过11万平方米，同时售出约7万平方米的库存。这使得平均入住率达到77.6%，连续两个季度保持增长。按建筑等级划分，A级建筑的入住率为78%，B级建筑为76%，C级建筑为81%。值得注意的是，C级建筑的入住率在市场上最高，这反映出在企业仍然严格控制成本的经济环境下，“价格”仍然是租赁决策的关键因素。
为什么现在还不能提高租金？
尽管需求开始复苏，但曼谷的办公楼市场仍然受到大量新增供应的压力，这为租户提供了许多选择，也使得楼宇业主难以通过提高租金将成本转嫁出去。
最新数据显示，2026年第一季度平均要价较上一季度略微下降0.4%，至每平方米每月847泰铢。具体细分如下：A级物业约为每平方米每月1238泰铢，B级物业平均为每平方米每月856泰铢，C级物业平均为每平方米每月542泰铢。
“目前的情况反映出，曼谷写字楼市场正在进入一个竞争以质量和价格为基础，而不再仅仅是地理位置的时代。”
租户转变选择办公空间的心态
此次市场的关键转折点不在于“租赁量”，而在于“租户的心态”。现代企业考虑的不仅仅是空间大小或地理位置，还包括建筑效率、长期成本、环境质量、能源效率和使用灵活性。这导致“新建筑”和“旧建筑”之间的差距日益扩大，老建筑正面临着多年来最严峻的挑战。
过去，老旧办公楼或许仅凭“地段”就能参与竞争，但如今，许多新建办公楼在设计时都考虑到了技术进步、能源效率以及整体工作体验。与此同时，许多公司将办公室搬迁作为品牌重塑和吸引年轻人才的工具。因此，老旧办公楼面临着来自租户续租、价格竞争和翻新成本等方面的日益增长的压力。
“简而言之，如今的办公市场不仅仅是拥有可用空间的问题，而是谁能创造更好的工作体验的问题。”
非CBD产品正成为企业的一种新选择
另一个重要趋势是中央商务区（CBD）以外办公空间的增长。许多公司一直在寻找租金较低但交通便利、四通八达的办公地点，以降低长期成本。
这一趋势使得非中央商务区地点成为一个很有前途的新选择，尤其是在许多组织仍然采用混合办公政策的时代，这使得无需像过去那样在市中心租用大型办公空间。
总的来说，虽然需求开始复苏，但在2026年，曼谷写字楼整体市场显然仍将是一个“租房市场”，因为新的供应不断进入市场，而租户对扩大居住空间仍然保持谨慎。“有趣的是，下一阶段的竞争可能不仅仅关乎价格，还关乎建筑质量、用户体验、灵活性和长期运营成本。”
简而言之，曼谷写字楼市场正在进入一个以质量为导向的选择时代，开发商必须得转变开发模式，传统办公空间已经不再适应市场需求，混合办公模式才是市场的发展趋势。
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